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“新一线城市”东莞楼市调控升级:深圳客增加 有项目销售称可社

“新一线城市”东莞楼市调控升级:深圳客增加 有项目销售称可社

  

"最近,周围建筑的顾客数量突然增加了很多."东莞市林深区一名房地产销售人员表示。

不久前,东莞被评为“城市商业吸引力排行榜”中的“新一线城市”,这给东莞增加了很多吸引力,仅次于深圳。

一些东莞房地产销售人员告诉《中国商报》,他们一天最多能卖出40或50套,其中大部分是深圳客户。

然而,自2016年10月以来,东莞陆续出台调控政策,对房地产市场实施严格的“五限”政策,即限购、限贷、限价、限外和限售令。没有购房资格的海外客户怎么能在东莞买房呢?记者走访发现,除了记者此前报道的“社会保障延伸”等措施外,还有项目销售人员表示,他们将帮助外国买家补缴个人所得税,以获得住房配额。

对项目给予更优惠的待遇

“8月18日后,东莞和深圳的大多数建筑拥有更多客户,比去年同期多50%,比上月多近10%。”一些房地产经纪人告诉记者,尤其是在林深地区,由于毗邻深圳,它的受欢迎程度已经超过了东莞市区。

近日,记者走访东莞的几栋建筑,发现很多建筑都打着“离深圳一小时”、“一个半小时到达深圳xx区”的旗号吸引顾客,尤其是在比较常见的林深区。

合肥大学的数据显示,东莞8月份新房净面积约为519,000平方米,比上个月增长3%,但比上年增长56%,主要原因是去年8月份基数较低。

一个工作日的晚上9点,位于东莞松山湖区一条街外的大朗镇的一个项目的销售办公室仍然挤满了前来参观和签订合同的顾客。在招待新顾客的间隙,内部销售人员小李(化名)必须带老顾客来签订合同。

“我们每天接待大约100批客户,今天我们有超过40套合同。”小李说。记者了解到,上述项目最近一次开工是在8月初。东莞房地产信息平台的数据显示,该项目4、5、6号楼共售出378套住宅。在不到一个月的时间里,已经签署了141个单元,其中37%已经拆除。然而,由于在线签名数据的滞后,迄今为止销售的数据远远不止这些。"八月底达成了许多交易。"

除了上述项目,其他领域也有类似的情况。东莞黄江镇的一个住宅项目于今年5月18日开业,引进了3栋住宅楼和4套商品房。内部销售人员告诉记者,截至8月底,不到3个月就有3栋住宅楼售罄,不受监管政策限制的商业公寓目前正在出售。“我们在深圳有很多客户。”内部销售人员说。

澳苑位于东莞塘厦镇,距离深圳龙华观澜区仅几百米。项目销售人员表示,项目的大部分买家是深圳客户或在深圳工作的东莞客户。然而,在塘厦购买商品房的当地顾客并不多。“首先,大多数当地居民都有自己的宅基地,不需要购买额外的商品房。最重要的是,这个地区的房价对当地居民来说太高了,许多人无法接受。”据了解,奥园观澜玉峰项目的售价约为3万元/平方米,周边项目的价格相差不大。

东莞房地产市场近期成交量的增加,不仅是因为优惠政策,也是因为“九金十银”的临近,开发商也在努力推向市场。记者走访发现,许多建筑都有不同程度的优惠活动。其中,有些建筑不时提供特价房,也有不同程度的折扣。其他建筑提供优惠活动,如“十万至二十万”和“四万至一价”等。

相关知情人士告诉记者,东莞的房地产市场在过去几个月相对低迷。自8月份以来,尤其是8月18日之后,东莞的房地产市场出现了明显的复苏迹象。

何复研究所高级分析师李兴旺告诉记者,“目前,东莞部分地区的高温主要是由于新盘的刺激。从整个大市场来看,东莞市场仍然需要客户。此外,自限购以来,东莞的深圳客户数量减少了一半。在这方面,东莞的市场不是很热。”

有一个项目销售说可以社会保障推广

自2016年10月以来,东莞陆续颁布调控政策,对房地产市场实行严格的“五限”政策,即限购、限贷、限价、限外和限销。其中,该限制规定,非本地户籍购买者必须提供他们在两年内支付了一年的社会保障或个人所得税的证明。

此前,本报记者曾报道过东莞社会保障欺诈现象,随后政府出台了相关政策予以应对。近日,记者调查发现,东莞“假社保”现象几乎已经消失。

“去年,东莞遏制了一波社保欺诈。涉及假社会保障的项目基本得到处理,假社会保障无法实施。”最近,当记者以不具备在东莞买房资格的买家身份访问东莞房地产市场时,大多数中介人员告诉记者,没有足够的社会保障或个人所得税,外国买家就不能买房。

在短期内东莞购房资金回笼和社会保障要求的压力下,许多开发商通过“社保展期”和补交个人所得税的方式“冒险”帮助不合格的购房者获得东莞购房资格。

“如果你确定你想买房子,我们可以帮你扩建。操作过程非常简单。首付款支付后,您可以找第三方公司帮助支付社保,或者我们的开发商可以帮助您支付,然后签署延期协议。”凤岗一个项目的销售人员告诉记者,东莞要求最低社会保障期为一年,但拥有学士或以上学位的购房者可以减少到半年。

事实上,在政府控制相对宽松的林深镇,许多房地产开发商已经通过这种方式帮助购房者获得了购房资格。

位于塘厦镇的奥园观澜玉峰项目也采用社会保障延伸的方式,帮助没有资格在东莞购房的外国购房者取得资格。“我们已经在第一阶段交付了房子,共有500多户家庭,其中200多户通过社会保障延伸购买了房子。支付社会保障的最后期限尚未到期,所以我们还没有正式签署搬进来的合同。”该项目的销售人员告诉记者。

除上述项目外,虎门镇的许多房地产销售人员表示,他们可以通过“社会保障延伸”帮助投资者获得购房资格。

然而,对于急需还款的开发商来说,通过社会保障推广获得购房资格显然太长了。因此,一些开发商想出了另一种“方法”——偿还个人所得税。

“如果您支付5万元,我们的开发商将通过内部渠道直接帮助您在当地税务局缴纳一年的个人所得税。有了纳税记录后,你可以去房管局查房,证明你在东莞没有其他房子,最多三天就能完成。然后你可以直接在网上交钱。”某个项目的内部推销员告诉记者。

记者对手术是否安全可靠表示担忧。销售人员告诉记者:“我们所有的数据都是在当地税务局内部制作的,完全真实有效。没有必要担心。”

然而,一些相关行业的人士告诉记者,通过缴纳个人所得税获得购房资格存在很大风险。“因为这些数据的有效期只有两三个月,如果政府对其进行审查,将会非常麻烦。”

一些房地产代理商告诉记者,在东莞,规模较小的房地产公司一般通过社会保障延伸的方式帮助客户获得购房资格,但大型品牌开发商一般有渠道通过补交个人所得税的方式帮助买家直接购房。

然而,虎门镇万科城市照明项目的销售也表示,可以通过偿还个人所得税帮助客户获得购房资格。“你需要支付数万美元,然后我们会找第三方公司帮忙。”该项目的销售人员说。然而,该项目的销售人员并不建议购房者以这种方式购买房屋,“还不如偿还社保”。

事实上,在东莞市区,调控政策相对严格,很难通过补缴个人所得税或扩大社会保障来获得购房配额。东莞市中心几栋大楼的销售人员告诉记者,没有获得在东莞买房资格的人不能在东莞买房。

针对上述项目问题,记者致信采访澳远集团有限公司、东莞市住房和城乡建设局、东莞市税务局等相关部门。截至记者发布的新闻稿,尚未收到任何回复。

政府提高了价格限制

事实上,东莞自2012年以来一直在实施价格限制政策。自2016年10月以来,东莞加大了监管力度,政府对价格的控制也越来越严格。许多开发商,在高土地成本的压力和获取更多利润的欲望的驱使下,使用“双重合同”的方法来避免价格限制。

对于虎门镇的一个项目,一套95平方米的三居室公寓需要额外支付41.6万元的装修费用,平均每平方米4300元。销售人员表示,43万元可以通过抵押贷款支付,首期只支付13.6万元,其余28万元最长贷款期限为8年。

一般来说,收到装修款的房地产项目都是精装交付。然而,记者发现,也有一些房地产空白交付的“双重合同”。

位于东莞滨海新区的“虎门印象”房地产项目(别名“怡林家园”)最近在17号楼以约25000元/平方米的价格开盘出售。与此同时,早些时候开放的12号和13号楼也在出售。这两栋建筑的成交价格约为19000元/平方米,售价在21500元/平方米至22000元/平方米之间。销售人员告诉记者,由于东莞2018年的限价相对较低,备案价格无法上涨,因此有必要拆分双份合同,约2000 ~ 3000元/平方米。然而,装修合同中两栋建筑的分割不包括装修。记者了解到这两栋建筑是作为空白交付的。

“政府的价格限制在每平方米2万元左右,但周围土地的底价已经达到每平方米2万元。不分割双重合同,就没有钱。”一名销售人员说。记者了解到,这种意识更加普遍。

一位不愿透露姓名的房地产公司负责人告诉记者,通用房地产公司采用双重合同有几个原因。首先,土地成本和开发成本太高。当房地产项目征地成本过高时,政府不能出于宏观调控考虑直接放宽价格限制,有时对这种“双承包”的控制会相对宽松。另一方面,当双重合同现象在市场上普遍存在时,一些开发商如果想获得更多的利益,就会跟随所谓的“趋势”采用双重合同。

记者发现,2018年,东莞的限价标准分为三类。第一类低于22909元/平方米(含),主要在管城、塘厦、凤岗等16个乡镇实施。第二标准低于17293元/平方米(含),主要在樟木头、茶山、红梅等13个乡镇实施。三类标准均低于13936元/平方米(含),主要在桥头、中堂、长安、谢岗等乡镇实施。

2019年,东莞两次调整普通住房标准。3月份,东莞将三类商品的价格调整为第一类低于24,718元/平方米(含),第二类低于18,451元/平方米(含),第三类低于14,289元/平方米(含)。

调整后,今年3月后提交的房地产双重合同现象少得多。一些房地产销售人员告诉记者,政府以前已经限制了价格,所以他们需要分割双重合同。对于同一个房地产项目,最近备案的建筑以备案价格直接出售,并签署了合同。

8月30日,东莞调整了普通住房标准。调整后,一级标准低于26483元/平方米(含),主要在长安、程楠、松山湖、凤岗、管城等13个区镇实施。第二类标准不到19535元/平方米(含),主要在石牌、道角、黄江、旗士等17个区镇实施。这三项标准不到15,309元/平方米(含),主要在横沥、桥头和协岗乡实施。

深圳房地产研究中心高级研究员李鱼枷指出,从实际情况来看,东莞此次调整的限价仍低于市场预期。一方面,土地价格上涨导致开发成本增加;另一方面,市场表现更好,所以开发商对市场有更高的期望。

资料来源:中国商业网

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