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「微观点」房贷合同里的救生衣 一行不起眼的字

「微观点」房贷合同里的救生衣 一行不起眼的字

  

随着中国城市化的继续,住房市场也在不断变化。虽然我们的经济收入相应增加,但与几年前相比,房价却大幅上涨。对许多购房者来说,房价和收入被“切断”,他们需要从银行借钱买房。

当然,有些人说能够从银行贷款是一件非常幸运的事情。你为什么这么说?当你向银行申请住房贷款时,你需要提供工作收入的证明,并评估你的信用和各种风险。只有满足银行规定的条件,你才能获得贷款。

因此,一些业内人士说,普通人从银行获得抵押贷款是他一生中最大的好处。回头看,我觉得有一些原因。如果没有房子做抵押,从银行借点钱是不容易的。从这个角度来看,银行确实帮助我们的购房者提前实现了他们的住房梦想。

然而,银行毕竟是盈利组织。收发贷款的最终目的是为了盈利。如果抵押贷款的利率低于存款利率,那么银行就会赔钱。因此,我们的按揭贷款利率肯定高于存款利率。例如,你以前用抵押贷款买了一栋房子。现在你手里有一些多余的钱,银行可以把你的低息存款取出来,在你存了中央银行的存款准备金后,把剩下的钱借出去赚取利息。

不可否认,房子也是一种商品,它的价格可能会涨也可能跌。银行放贷时,首先应该考虑资金的安全性。否则,本金将得不到保证,也没有必要谈论赚钱。因此,本文将讨论银行如何避免今天房价下跌带来的风险。事实上,银行已经为自己准备了“救生衣”!许多人忽略了抵押合同的细则。让我们看看它和作者的想法。

01

正常情况下,购房者只需支付交易价格的30%就可以完成购买。这30%被称为购买定金。例如,对于价值100万英镑的房子,首付款是30万英镑。如果房价下跌30%,首付款相当于全额赔偿。当然,近年来房价的上涨和下跌是罕见的,但在未来的一些地方很难说。

然后,一旦房价下跌超过30%,已经用抵押贷款买了房子的群体将会有两种心理变化:

首先是一群新需要的买家。所谓的“急需”是买房是为了自住。这群新需要的购房者一般会认为,无论房价的上涨或下跌对他们未来的生活影响不大,房价都不会上涨或下跌一美分。如果房价上涨,他们就不能通过出售来赚钱,或者如果房价下跌,他们就不会卖掉房子来偿还债务。最终,房价的涨跌只是纸上谈兵。如果不是因为收入等其他方面的问题,新需求的买家不会因为房价下跌太多而选择放弃他们的房子并切断供应。

其次,对于投资和投机房地产集团来说,他们的想法将完全不同。房地产对他们来说是一种投资。与其他商品相比,它只值更多。如果房价减半,即使房子卖了,也很难支付欠银行70%的贷款。因此,对于这样的群体,他们会把房子扔给银行,让银行来处理。

当房价下跌到资不抵债时,这两个群体有不同的心态。从银行的角度来看,那些只需要买房的人更放心,也更担心房地产投资者和投机者。在中国东方资产管理公司发布的2019年《中国金融不良资产市场调查报告》中,受访的商业银行、经济学家和资产管理公司普遍表达了这样的观点:

当大中城市房价下跌20%-30%时,银行将面临巨大压力。调查结果显示,49.38%的受访者预计银行业不良资产将在未来3-5年内缓慢上升。报告还显示,40.45%的受访者预计,建筑业和房地产业的不良资产在2019年将出现最显著的增长。

简而言之,一旦房价大幅下跌,银行将处理大量坏账。然而,一些银行家表示,既然银行敢让你首付30%,银行贷款70%,他们并不担心房价下跌。真的是这样吗?

02

真实情况并非银行家所说的那样。在购房者和银行签订的抵押贷款合同中,有一个小词被许多人忽略了。业内人士表示:银行已经为自己准备了“救生衣”。这是什么字?

银行抵押合同的内容规定,在抵押期间,如因乙方过错或其他原因导致抵押物价值减少,乙方应在30天内向甲方提供相当于减少价值的其他担保。有下列情形之一的,甲方(银行)有权停止发放未分配贷款,收回贷款本息或提前处分抵押物。

当房屋价值下降时,如房屋倒塌、房价下跌,你抵押的房屋价值不再足以偿还银行的债务,银行有权要求买方提供新的抵押物或弥补银行的损失,同时银行可以立即处分抵押物并予以实现。如果乙方既不提供等值担保,也不提前偿还等值贷款本息,甲方有权提前宣布贷款到期日,并要求乙方提前偿还全部贷款本息。

例如,小明以30万元的首付款买了一栋价值100万元的房子,留下7000万元的银行按揭贷款。三年过去了,小明已经偿还了银行本金4万元和66万元。这时,房价迅速下跌。这栋房子只值50万元。根据贷款合同,银行将为小明计算账单。

当时,借款人小明向银行申请价值70万英镑的房屋贷款作为抵押。现在,这所房子只值50万英镑,但他仍欠银行66万英镑的本金。现在银行有权要求小明补足16万元的差额。这时,小明要么拿出16万现金提前还贷,要么看看还有什么值钱的东西可以抵押给银行。

看到这一点,我相信每个人都应该明白,虽然银行不希望房价下跌,但它已经提前为自己准备了一件“救生衣”,即使它下跌了。如果房价真的大幅下跌,最终将由买家自己买单。作为“房奴”,我们仍然祈祷房价不会下跌。

如上所述,我们不应该想当然地认为,只要我们付了房子的首付款,我们就不能在将来偿还它,而且我们也不能把房子扔给银行。这个想法是极其错误的。更不用说希望房价减半,回到N年前的想法,否则你可能会后悔。你有什么好的意见和建议吗?欢迎留言。

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